Как получить ипотеку на строительство дома

Банковские продукты для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) открывают широкие возможности для семей, желающих обзавестись домом за городом. Однако механизм такого кредитования сложнее, чем при покупке готовой квартиры, ведь финансовая организация должна минимизировать свои риски и быть уверенной, что объект будет возведен.

Разберем поэтапно, как получить ипотеку на строительство частного дома, с чего начинается этот путь и на какие нюансы обратить внимание в первую очередь.

Требования к земельному участку

Прежде чем обращаться в банк, необходимо удостовериться, что земля под застройку соответствует критериям кредитора. Чтобы понять, как выдают ипотеку на строительство дома, нужно знать, что главным обеспечением сделки выступает именно земля, поэтому к ней предъявляются повышенные требования.

Участок должен относиться к категории земель населенных пунктов, а вид разрешенного использования допускать возведение жилого объекта. Банки охотно работают с наделами под ИЖС, а также с землями для садоводства и ведения личного подсобного хозяйства. Правда, в последних случаях стоит заранее уточнить возможность постоянной прописки. А вот участки сельскохозяйственного назначения, лесного фонда или особо охраняемых территорий автоматически попадают в список исключений — кредит под строительство на них не одобрят.

Помимо юридического статуса, специалисты банка оценят расположение надела. Важно, чтобы к участку были проложены дороги, поблизости проходили коммуникации, а сам он находился в зоне доступности (обычно не далее 80–100 км от города присутствия банка). Чем хуже инфраструктура, тем ниже шансы на положительное решение.

Строительство на собственном или арендованном участке

Один из самых частых запросов от застройщиков звучит так: можно ли взять ипотеку на строительство дома на арендованном участке? К сожалению, для большинства кредитных организаций ответ будет отрицательным. Теоретически возводить постройки на арендованной земле закон не запрещает, если это прописано в договоре с собственником. Однако с точки зрения банка такой залог является ненадежным. В случае дефолта заемщика обратить взыскание на объект, который стоит на чужой территории, крайне проблематично.

Поэтому стандартное условие ипотеки — наличие участка в собственности либо его приобретение одновременно с оформлением кредита. Если вы уже владеете наделом, процедура упрощается. Вопрос как построить дом в ипотеку на своем участке решается путем передачи земли в залог. Вы предоставляете документы, подтверждающие право собственности, банк проводит оценку и при положительном вердикте открывает кредитную линию. Деньги могут перечисляться частями по мере выполнения работ либо направляться на эскроу-счет, если вы нанимаете профессиональную строительную бригаду.

Получение разрешения на строительство дома

Важный момент, который часто вводит в заблуждение будущих владельцев недвижимости: сегодня не требуется оформлять классическое разрешение на строительство для индивидуального жилого дома высотой до трех этажей. Однако это вовсе не означает, что можно начинать работы без какого-либо согласования с местными властями.

Перед тем как приступить к стройке, необходимо направить в администрацию муниципалитета уведомление о планируемых работах. К этому документу прикладываются копия паспорта и выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая ваши права на землю. Сотрудники администрации проверят, соответствуют ли параметры бу

дущего здания градостроительным нормам — отступам от границ, этажности, площади застройки. В течение семи рабочих дней они выдают уведомление о соответствии. Именно этот документ служит официальным разрешением и потребуется вам для предоставления в банк.

Какие документы нужны до начала строительства

Для того чтобы разобраться, как выдается ипотека под строительство дома, необходимо заранее подготовить объемный пакет бумаг. Точный список может незначительно различаться в зависимости от политики конкретного банка, но базовый перечень един для всех кредиторов.

В первую очередь потребуются документы, удостоверяющие личность и подтверждающие доход заемщика: паспорт, СНИЛС, справка о заработной плате по форме банка или 2-НДФЛ, копия трудовой книжки. Второй блок касается земли: сюда входит выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи). Третий, не менее важный раздел — это проектная документация. Банк захочет увидеть хотя бы эскизный проект с планировками и описанием используемых материалов. Также потребуется тот самый документ из администрации — уведомление о соответствии параметров строительства. Наконец, если вы планируете нанимать подрядчика, нужен договор с ним, а в некоторых случаях банк может попросить согласовать кандидатуру строительной компании.

Как рассчитывается сумма и выдается финансирование

Определяя максимально возможный размер кредита, банк анализирует не только ваш ежемесячный доход, но и детальную смету будущих работ. Обычно финансовая организация готова покрыть до 85% от расчетной стоимости стройки. Оставшиеся 15% — это первоначальный взнос, который вы вносите из собственных сбережений или с использованием материнского капитала. Говоря о том, как выдают ипотеку на строительство дома, стоит упомянуть два основных способа перечисления средств. Первый — единовременное зачисление всей суммы на счет клиента, но такая практика встречается редко и доступна только заемщикам с безупречной кредитной историей. Гораздо чаще применяется траншевая система, когда деньги поступают на счет частями. Такой подход выгоден для заемщика, поскольку проценты начисляются только на фактически использованную сумму. Чтобы получить следующий транш, нужно отчитаться перед банком о целевом расходовании предыдущего, предоставив чеки, квитанции и акты выполненных работ.

Регистрация построенного дома и завершение сделки

Заключительный этап всей процедуры — это ввод жилья в эксплуатацию (по упрощенной схеме, действующей в рамках дачной амнистии) и постановка дома на кадастровый учет. Как только строительные работы завершены, владелец направляет в местную администрацию уведомление об окончании возведения объекта. После этого необходимо пригласить кадастрового инженера для составления технического плана и подать документы в Росреестр для регистрации права собственности. 

Важно помнить, что до полного погашения ипотечного долга и дом, и земельный участок остаются в залоге у банка. Обременение снимается автоматически или по заявлению только после выплаты всей суммы кредита. С этого момента вы становитесь единоличным владельцем недвижимости и можете распоряжаться ей по своему усмотрению: продавать, дарить или передавать по наследству.